ХОРЬ и КАЛИНЫЧ (chor_i_kalinich) wrote in nedvizhimost_by,
ХОРЬ и КАЛИНЫЧ
chor_i_kalinich
nedvizhimost_by

Бородатая доверенность?

Все знают, что существенная часть сделок с недвижимостью осуществляется не самими собственниками, но их доверенными лицами, чьи полномочия подтверждаются доверенностями (целевыми либо генеральными).

Это, в общем, нормальная практика, закрепленная гражданским законодательством любой цивилизованной страны.

И все-таки доверенность - это нехорошо...

Не далее, как на прошлой неделе я даже был вынужден отказать клиентам в проведении сделки по доверенности.

Я уж не знаю, под какой травой писали ГК белорусские правоведы, но факт остается фактом - нормы, касающиеся института представительства, бестолковы, размыты и предоставляют широкие возможности для проведения различных махинаций.

Скажем, если вы откроете ст.189 ГК РБ, вы сможете узнать, что доверенность теряет силу при смерти лица, его выдавшего, либо при ее отмене.

Оно, конечно, логично: человек смертен - мало того, как справедливо заметил классик, он порой внезапно смертен, и, естественно, он имеет право передумать и отозвать выданную им доверенность.

Но тут возникает вопрос: а как я - здесь и сейчас! - я - покупатель, или я - риэлтер, могу узнать, что доверенность все-таки действительна?

Допустим, я вижу дату ее выдачи - скажем, она подписывалась полгода назад, и вижу, что лицо, эту доверенность выдавшее, вполне себе еще может жить да жить, поскольку возраст относительно молодой, ну и что?
Как мне проверить, что она не отзывалась?
Как убедиться, что доверитель жив?

Если до него можно дотянуться, я просто буду настаивать, чтобы сделка проводилась лично с ним, на что представитель доверителя соглашаться совершенно не обязан - доверенность на то и писалась, чтобы действовать без доверителя.

Ну а если доверенность была выдана за границей, на другом конце земли?

Что делать в этом случае?

Конечно, есть статья 190 ГК, где русским по белому написано, что лицо выдавшее доверенность и впоследствии ее отменившее, обязано известить об ее отмене лицо, которому она выдана.
Ну и что?
А если это лицо, доверенное лицо, недобросовестно и не собирается факт отмены доверенности афишировать?
Если оно продаст-таки квартиру (дом, коттедж, офис, Эйфелеву башню) по отмененной доверенности?
Что будет тогда?
А вот тогда сделка по идее будет признана недействительной - и покупатель сядет в большую лужу.

П.2. ст.190-ой вообще изобилует перлами правовой мысли.
Читаем:
"2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось".

Я не совсем понимаю, что значит "лицо... должно было узнать", зато ясно вижу, что второе предложение прямо противоположно первому. Может, дело в том, что автор этих строк не великий правовед, а умы помощнее прочитают и все поймут, но в любом случае для рядового гражданина вопросов тут больше чем ответов.

Совершенно неоспоримым является следующее: нет НИКАКОГО механизма, который мог бы гарантировать вам с уверенностью в сто процентов, что доверенность, которую вы держите в руках и читаете, не отменена, и что доверитель здравствует (особенно касается бумаг, присланных из-за бугра)!
А раз так, то нет и гарантий, что сделка не сможет оспариваться в будущем!
А раз так, то сам институт доверенности превращается в нечто абсурдное и не имеющее права на жизнь! Хотя он жив!
Смешно? - Очень!..

Особенно, если учесть, что проблема может быть решена элементарно: во всяком случае применительно к недвижимости, которую продают физические лица.
Не надо уведомлять доверенное лицо и еще каких-то там мифических "третьих лиц" - всех этих медиумов, которые "должны были узнать"; достаточно уведомить орган, без участия которого не проходит ни одна сделка, а именно Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (именуемое в народе по старинке - БТИ), и всё - проблема решена!
Достаточно четко прописать в законе, что доверенность утрачивает силу с момента поступления в БТИ таких сведений, а до их поступления доверенность действительна, и вот тогда доверенность из сомнительной бумажки превратится в бумажку "фактическую" и "железную", в "броню".
…Уже после написания данной заметки я пообщался с нотариусами и знакомыми юристами: может, думаю, я чего не знаю, а на самом деле всё совсем не так, и всё хорошо. Но оказалось, что таки ДА, дело обстоит именно так, как написано; и хотя есть продуманные доверители, которые и МинЮст могут уведомить об отзыве доверенности, а тот уж эти сведения по нотариальным конторам разошлет (у нас, оказывается, есть база отмененных доверенностей), и в БТИ напишут, это тем не менее не меняет положения дел: на законодательном и, как следствие, на практическом уровне в этом вопросе порядка нет.
Tags: анализ, законодательство
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 6 comments